koronavirüs işyeri kira sözleşmesi

Koronavirüs (Covid-19) Salgınının İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkileri

2019 Aralık ayında Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkan ve kısa sürede tüm dünyayı etkisi altına alan koronavirüs (Covid – 19) sosyal hayatımızı derinden etkilemiştir. Bu süreçte salgından kaynaklı pek çok hukuki uyuşmazlık meydana gelmiştir.  Bunlardan en önemlisi ise koronavirüs salgınının işyeri kira sözleşmelerine etkileri ile ilgili uygulamanın ne şekilde olacağına yöneliktir.

Genelge Kapsamında Kapanan İşyerleri Ve AVM Mağazaları Yönünden

İçişleri Bakanlığı tarafından 81 il valiliğine gönderilen 16.03.2020 tarihli genelge kapsamında sinema, düğün salonu, kafeterya, internet kafe, spor salonu gibi birçok işletmenin  faaliyetleri geçici süre ile durdurulmuştur. AVM yönetimleri de süreçte alışveriş merkezlerinin geçici olarak kapatılması yönünde kararlar almıştır.

Faaliyetleri idare tarafından tamamen durdurulan işletmeler ya da AVM yönetimi tarafından tamamen kapatılan AVM’lerdeki işletmeler açısından TBK m. 136 kapsamında  “ifa imkansızlığı” hükümleri uygulama alanı bulacaktır. İlgili hükümde borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansızlaşırsa borcun sona ereceği düzenlenmiştir. Bahsi geçen işletmeler açısından faaliyete devam edilmesi yönünde karar verilinceye kadar kira ödeme yükümlülüğü ortadan kalkacaktır.

İfa imkansızlığı

MADDE 136- Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkansızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır. Borçlu ifanın imkansızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.

Koronavirüs Salgınından Olumsuz Olarak Etkilenen Diğer İşyerleri Yönünden

Yaşanan pandemi nedeniyle ülkemizde idare tarafından kısmi sokağa çıkma yasakları ilan edilmiş ve “Evde Kal” çağrısı ile halkın sosyal mesafe kurallarına uyması yönünde tedbirler alınmıştır.  Sosyal hayatın yavaşlaması, birçok iş sektörünü olumsuz yönde etkilemiş ve işletmeciler masraflarını dahi karşılayamayacak duruma gelmişlerdir. Hakkında geçici faaliyet durdurma kararı verilmeksizin salgından olumsuz olarak etkilenen işletmelerin salgın sürecinde kira ödeme borcu kural olarak devam etmektedir. Ancak aşırı ifa güçlüğü nedeniyle kiracı salgın sürecinde kiraya verenden kira bedelinde makul bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Aşırı ifa güçlüğü

MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Kiraya verenin kira bedelinde indirime gitmemesi durumunda sözleşmenin mevcut şartlara uyarlanması amacıyla “uyarlama davası” açılması gerekmektedir. Sözleşmenin mevcut şartlara uyarlanması mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkı da kullanılabilecektir.  Uyarlama davasının açılabilmesi için salgın nedeniyle kira bedelinin hiç ödenmemesi ya da aşırı ifa güçlüğü hakkında ihtirazi kayıt konularak ödenmesi gerekmektedir.  Uyarlama davası kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılacaktır.

Koronavirüs Salgını Sürecinde Kiralananı Tahliye

Covid-19 salgını nedeniyle, 26.03.2020 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı Kanun kapsamında 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedellerinin ödenememesi, kira sözleşmesinin feshi ve kiralananı tahliye sebebi oluşturmayacağı şeklinde hükme bağlanmıştır. Ancak söz konusu düzenleme ile kira ödeme yükümlülüğü ortadan kalkmamakta olup yalnızca tahliye açısından kiracı için geçici süreli bir koruma getirilmiştir.

Sonuç olarak, virüs salgını beraberinde birçok hukuki ihtilafı gündeme getirecektir. Yazımızda virüs salgınının işyeri kira sözleşmeleri üzerindeki etkisi çeşitli ihtimallere göre değerlendirilmiştir. Sürecin hukuki destek alınarak yürütülmesi tarafların hak kayıplarının önüne geçecektir.

UYARI

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Eren GENÇ’e aittir. Tüm makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı zaman damgalıdır. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir. Diğer makalelerimize yayınlar bölümünden ulaşabilirsiniz.

Soru ve Yorumlar İçin

Hukuki sorunlara dair her türlü görüş, yorum ve sorularınızı iletişim bölümünden yazabilirsiniz.

 

Sosyal Medyada Paylaş

Yorum bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir